Муниципальный земельный контроль

26.03.2025

Руководство по соблюдению обязательных требований

РУКОВОДСТВО

по соблюдению юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами при использовании объектов земельных отношений обязательных требований, контроль за соблюдением которых осуществляет МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом»

мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области

 

1. Введение

 

Настоящее руководство разработано в соответствии со статьей 36 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в целях оказания гражданам, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, использующим объекты земельных отношений информационно-методической поддержки в вопросах соблюдения обязательных требований, контроль за соблюдением которых осуществляет МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее – КУМИ мэрии города), при осуществлении муниципального земельного контроля.

Настоящее руководство не устанавливает обязательных требований, носит рекомендательный характер и не является нормативным правовым актом.

Под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность (далее – обязательные требования):

-      о недопущении самовольного занятия земельного участка или части земельного участка, в том числе использования земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок;

-      о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность;

-      об использовании земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием;

-      о приведении земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

-      по недопущению загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы;

-      связанных с выполнением в установленный срок предписаний, выданных должностными лицами КУМИ мэрии города в пределах компетенции, по вопросам соблюдения требований земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений.

КУМИ мэрии города осуществляет контроль в отношении объектов земельных отношений, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением объектов незавершенного строительства); места временного хранения автотранспорта; движимые вещи (некапитальные объекты).

 

2. Основные нормативные правовые акты в сфере

муниципального земельного контроля, содержащие обязательные требования

 

Основными нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере муниципального земельного контроля, осуществляемого департаментом, являются:

Земельный кодекс Российской Федерации;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Градостроительный кодекс Российской Федерации;

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

Федеральный закон от 31.07.2020 № 248 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.

Перечень актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по муниципальному земельному контролю, размещен на официальном сайте мэрии города в сети «Интернет» по адресу www.biradm.ru.

Нормативные правовые акты размещены на «Официальном интернет-портале правовой информации», а также в информационно-справочных системах «Консультант» и «Гарант», а также на официальном сайте мэрии города в сети «Интернет» по адресу www.biradm.ru.

 

3. Обязанность лиц, использующих земельные участки

 

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

 

 

3.1. Обязанность использовать земельный участок

на основании возникших прав

 

В соответствии с частью 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, граждане, использующие земельные участки в отсутствие предусмотренных законом прав, являются нарушителями требований законодательства, установленных статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации.

Документами, подтверждающими возникновение прав на используемые земельные участки, являются в том числе: договоры и иные сделки, предусмотренные законом, судебные решения, устанавливающие право на земельный участок, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве оснований возникновения прав на земельный участок и другие. Следует отметить, что права на земельные участки в соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации.

Наиболее часто встречающимися нарушениями, выявляемыми при проведении контрольных мероприятий, являются:

1.    На земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, принадлежащее юридическому лицу, гражданину отсутствуют правоустанавливающие документы.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1)    решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2)    договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3)    договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4)    договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, предоставляются собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рекомендациями по недопущению подобных нарушений являются:

а)    Оформление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, сооружение в собственность бесплатно.

Случаи предоставления земельного участка в собственность бесплатно указаны в статье 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

Органом, уполномоченным на предоставление данной услуги, является КУМИ мэрии города (г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22).

б)    Оформление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположено здание, сооружение в собственность за плату.

Орган, уполномоченный на предоставление данной услуги, КУМИ мэрии города (г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22).

в)    Оформление земельного участка, на котором расположено здание, сооружение в постоянное (бессрочное) пользование.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются исключительно лицам, указанным в части 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование в границах муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области осуществляется КУМИ мэрии города (г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22).

Данная процедура включает в себя:

-      подачу заявления о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование под расположенным на таком земельном участке объектом недвижимого имущества (зданием, сооружением), права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке;

-      государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ.

г)    Оформление земельного участка, на котором расположено здание, сооружение в безвозмездное пользование.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет (часть 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельных участков в собственность за плату в границах муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области осуществляется КУМИ мэрии города (г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22).

д)    Оформление земельного участка, на котором расположено здание, сооружение в аренду.

Предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в границах муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области осуществляется КУМИ мэрии города (г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22).

2.    Расширение границ используемого земельного участка за счет смежных земельных участков или земель, государственная собственность на которые не разграничена. Например, предоставлен земельный участок одной площади, при этом фактически используется земельный участок большей площади.

Рекомендациями по недопущению подобных нарушений являются:

а)    Проведение кадастровых работ в отношении используемых земельных участков с целью определения соответствия фактических границ используемых земельных участков границам, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, а также проведение анализа имеющихся документов, подтверждающих возникновение права на использование земельных участков.

б)    Проведение процедуры перераспределения земельного участка.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности предусмотрено главой V.4. Земельного Кодекса РФ.

На территории муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области осуществляется КУМИ мэрии города
(г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22).

Данная процедура включает в себя:

-      получение согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков (уполномоченный орган - КУМИ мэрии города (г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22);

-      выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, который образуется в результате перераспределения;

-      заключение соглашения о перераспределении земельных участков (уполномоченный орган - КУМИ мэрии города
(г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, 22);

-      государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ.

3. Самовольный захват земельного участка.

В большинстве случаев, речь идет о размещении нестационарных торговых объектов без разрешения уполномоченного органа.

Нестационарные торговые объекты размещаются в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рекомендацией по недопущению подобного нарушения является заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта.

Размещение нестационарных торговых объектов производится в соответствии со Схемой размещения на основании письменного заявления в следующем порядке:

1) Предварительно отдел архитектуры градостроительства мэрии города рассматривает заявление о согласовании фасада нестационарного торгового объекта, поданное заявителем.

2) Мэрия города заключает с лицом, подавшим заявление договор на право размещения нестационарного торгового объекта и выдает разрешение установленной формы.

Нестационарные торговые объекты не являются объектами капитального строительства (недвижимым имуществом), права на такие объекты, а также договор на право размещения нестационарного торгового объекта не подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответственность за правонарушение «Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок» предусмотрена статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

 

3.2. Обязанность юридического лица переоформить право

постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

на право аренды или приобрести в собственность

 

Юридические лица, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные), казенные предприятия, центры исторического наследия Президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с положениями, установленными Земельным кодексом Российской Федерации.

Юридическим лицам, которым земельные участки были предоставлены до 29.10.2001 (дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации) на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность или оформлении на праве аренды такого земельного участка.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

1.    Подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве, предусмотренном Кодексом, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования;

2.    Принятие решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

3.    Государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ.

Ответственность за неисполнение обязанности юридического лица переоформить земельный участок, используемый на праве постоянного (бессрочного) пользования, предусмотрена статьей 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

 

3.3. Обязанность использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием

 

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» В муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, утвержденными решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области
от 09.12.2008 № 858.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка указывается в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Лицо, использующее земельный участок, обязано использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, который указан в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанный вид нарушения заключается в использовании земельного участка для видов деятельности, не предусмотренных для соответствующей категории, к которой отнесен земельный участок, и вида (видов) разрешенного использования земельного участка, которые указаны в Едином государственном реестре недвижимости. Фактическое использование земельного участка должно соответствовать правовому режиму земельного участка.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами осуществляется в рамках градостроительного регламента в соответствии со статьями 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37, 38, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

За использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и (или) установленным разрешенным использованием земельного участка частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.

Лицу, виновному в совершении указанного нарушения, по результатам проведения проверки соблюдения земельного законодательства в установленном порядке выдается предписание об устранении выявленного нарушения земельного законодательства. В случае неисполнения выданного предписания земельный участок может быть изъят у его собственника или правообладателя.

 

3.4. Обязанность соблюдения экологических требований

 

Статьей 12 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель.

Охрана земель представляет собой деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, направленную на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса.

В целях охраны земель собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия.

Лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию. Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений.

В случае, если негативное воздействие на земли привело к их деградации, ухудшению экологической обстановки и (или) нарушению почвенного слоя, в результате которых не допускается осуществление хозяйственной деятельности, а устранение таких последствий путем рекультивации невозможно, допускается консервация земель в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Лица, в результате деятельности которых возникла необходимость консервации земель, возмещают правообладателям земельных участков, в отношении которых принято решение о консервации, убытки в соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации.

Лица, виновные в совершении экологических преступлений, нарушении соблюдения экологических требований, несут уголовную или административную ответственность в соответствии с Уголовным кодексом Российской Федерации или Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях соответственно:

1.    Ответственность за несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов предусмотрена статьёй 8.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях:

2.    Ответственность за порчу земли, в том числе самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы, уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления, частями 1 и 2 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях соответственно.

3.    Ответственность за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв предусмотрена частями 1-4 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Юридические лица, граждане, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, нерационального использования природных ресурсов, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме.

 

4. Ответственность за правонарушения

 

Главой XIII Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.

Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный им вред (по соглашению сторон или в судебном порядке).

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками, либо, в случае самовольного занятия земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, подлежат оформлению в собственность или в аренду лицом, занявшим соответствующий земельный участок.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.